E drejta e pronës private është një nga të drejtat themelore të njeriut, e njohur si e drejtëekonomike-juridike dhe shoqërore.  Liria e Pronës private është një e drejtë kushtetuese e cila garanton paprekshmërinë e pronës private nga ndërhyrjet e pajustifikuara të organeve shtetërore apo të palëve të treta. Në Republikën e Shqipërisë e drejta e pronësisë garantohet nga neni 41 i Kushtetutës të Republikës së Shqipërisë, nga neni 1 i Protokollit Shtesë nr. 1 të Konventës Evropiane të së Drejtave të Njeriut, si dhe rregullohet nga dispozitat e Kodit Civil  si dhenjë mori aktesh të tjera ligjore ose nënligjore.

Raste në vendin tonë të shpronësimeve me interes publik ka pasur, por një pjesë e mirë nuk kanë reflektuar vlerën reale të pronës, duke lënë kështu pronarët të pakënaqur, apo më keq akoma në pamundësi ekonomike për të risistemuar pronën e tyre, në vlerën e të parës.

Edhe pse nuk ka një përkufizim gjithëpërfshirës të termit “shpërblim i drejtë” nga shumica e legjislacioneve në botë kuptohet se masa e shpërblimit të drejtë është, në shumicën e rasteve, më e madhe sesa vlera e tregut, për të marrë parasysh
-Uljen eventuale të vlerës së pronës së mbetur e pa shpronësuar

-Potencialin e zhvillimit të pronës që shpronësimi ndërpret

-Dëme të tjera të drejtpërdrejta ose të tërthorta që i shkaktohen të shpronësuarit nga shpronësimi, etj.

I gjithë kuadri ligjor dhe nënligjor në zbatim të Kushtetutës së Shqipërisë është mbështetur në supozimin se shpronësimi do të bëhet me vlerën e tregut si tregues i shpërblimit të drejtë dhe vlera e tregut përcaktohet me vendime të Këshillit të Ministrave, bazuar në harta vlerash të përgatitura nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave me informacionin e marrë nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.

Lind pyetja: Ae shpreh harta e miratuar nga Këshilli i Ministrave çdo vit vlerën e tregut të pronave?

Para se të japim një përgjigje, le të shohim disa nga eksperiencat ligjore të shteteve të zhvilluara:

-          Amendamenti i Pestë i Kushtetutës së Shteteve të Bashkuara të Amerikës shprehet se “Asnjë personi nuk do t’i privohet jeta, liria, ose prona, pa një proces të duhur ligjor: as prona private nuk mund të merret për përdorim publik pa një shpërblim të drejtë” (justcompensation).

-          Në Zvicër, Kushtetuta shprehet se “Në rastet e shpronësimit, dhe kufizimit të pronësisë ekuivalent i shpronësimit, do të paguhet shpërblimi i drejtë”.  Masa e shpërblimit përbëhet nga vlera e tregut e pronës së shpronësuar, si dhe çdo humbje e mundshme e vlerës, që rezulton nga një shpronësim i pjesshëm apo i konsiderueshëm dhe kompensimi i dëmeve dhe humbjeve që rrjedhin prej tij.

-          Kushtetuta Australiane shprehet se “Parlamenti, në zbatim të kësaj Kushtetute, ka fuqinë të përgatitë ligje për paqen, rregullin dhe mirëqeverisjen e Commonwealth në lidhje me .... blerjen e pronës në terma të drejtë nga çdo shtet, apo persona, për çdo qëllim.....”. Specialistët shpjegojnë më tej se “nënkonteksti në nenet e kompensimit për blerjen e tokës është të sigurojnë që pronari i shpronësuar të mos jetë as në pozicion më të keq, as më të mirë, për shkak të shpronësimit. Statutet aktuale njohin faktin se vlera e çmuar e shitjes së tokës mund të mos jetë i mjaftueshëm për të siguruar që një pronari nuk i janë shkaktuar edhe humbje të tjera.

-          Ligji Bazë për Republikën Federale Gjermane 1949 kërkon që shpërblimi që duhet të paguhet gjatë shpronësimit: “... të reflektojë një balancë të drejtë midis interesit publik dhe interesit të personave të prekur” (Neni 14.3 “GrundgesetzfürdieBundesRepublikDeutschland”).

Le të rikthehemi në Shqipëri. Baza e përcaktimit të çmimit të tokave/trojeve në Shqipëri është VKM Nr. 658, datë 26.9.2012 “Për miratimin e metodologjisë për vlerësimin e pronave të paluajtshme në Republikën e Shqipërisë”. Kështu që fillimisht duhet analizuar çfarë kërkon dhe ofron ky vendim qeverie.

Pika 2 e VKM shprehet: “Metodologjia për vlerësimin e pronave të paluajtshme është burimi i vetëm zyrtar për përllogaritjen e vlerës së pasurive të paluajtshme.” Kjo të krijon përshtypjen se çdo lloj vlerësimi në Republikën e Shqipërisë, qoftë për qëllime transaksionesh private apo shtetërore duhet të udhëhiqet nga ky vendim. Pika 2 e Nenit 1 të Aneksit 1 e përforcon edhe më tej këtë duke u shprehur se “Qëllimi i kësaj metodologjie është garantimi dhe zgjidhja e drejtë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme për efekt të kompensimit të pronave ose gjatë proceseve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme në tërësi, duke siguruar respektimin e së drejtës së pronës” (nënvizimi i autorit). Në realitet vlerësimi i pasurive të paluajtshme realizohet duke përdorur më shumë metoda dhe teknika vlerësimi sesa kjo që përcakton ky vendim qeverie.

Neni 3 i kësaj metodologjie në pikat 2 dhe 3 shprehet:

     2.- Përllogaritja e vlerës së pronës bëhet sipas standardeve ndërkombëtare të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, të përcaktuara në aneksin 1/1 të kësaj metodologjie, ku: vlera e pronës (VP) = çmimi i kontratës së shitjes.

Përdoruesi i këtij VKM pret që në Aneksin 1/1 të gjejë standardet ndërkombëtare të vlerësimit, por në fakt gjen një procedurë të analizës statistikore për përpunimin e të dhënave që nuk ka asgjë të përbashkët me standardet të cilave i referohet.

 3.- Çmimi i kontratave të shitjes nënkupton çmimin e tregut, sipas llojit të pasurisë dhe qëllimit të përdorimit të saj. Çmimi i tregut nxirret nga të dhënat zyrtare të kontratave të shitjes të regjistruara në Zyrën e Regjistrimit të Pasurisë së Paluajtshme.

Në çdo rast kërkese për shpronësim, që të reflektohet vlera reale e tregut, ZRPP duhet të nxjerrë kontratat e shitjes për një zonë prej 100m, 200m apo 500m (në varësi të dispoueshmërisësë të dhënave) nga prona që shpronësohet dhe pastaj një grup ekspertësh, kryesisht vlerësues, të merrnin parasysh veçoritë e secilës pronë që shpronësohet për të arritur në vlerën e tyre të tregut. Nëse këto të dhëna mungojnë për vendndodhjen e pronës që shpronësohet duhen përdorur metodat e tjera të vlerësimit. Gjithashtu ky grup duhet të trajtojë edhe faktorët e tjerë që bëjnë që vlera e pritshme e pjesës së mbetur e pashpronësuar rritet ose zvogëlohet, apo dëme të tjera që i shkaktohen qytetarëve nga zhvendosja e tyre nga një vend në tjetrin.

Burime:

Fletorja Zyrtare, VKM Nr. 658, datë 26.9.2012 “Për miratimin e metodologjisë për vlerësimin e pronave të paluajtshme në Republikën e Shqipërisë

Të dhëna të mbledhura nga baza ligjore e shteteve të sipërpermendura

Analizë e autorit të blogut të DevInf